首页 房屋 英国 买房 卖房 公寓

房東注意!11月21日高層公寓出售新規公布

4597 Words
声明:部分图文来自网络,版权归原作者所有.如侵权,敬请联系删除
房東注意!11月21日高層公寓出售新規公布
一篇关于EWS1 Certificate(外墙火灾审查证书)的文章,谈到了部分英国高层公寓投资者面临的困境:一位读者提到自己在5月准备转手所购的高层公寓时,因为无法提供EWS1,导致潜在买家无法申请贷款。

最后,他不得不降价出售房子。

放眼全英国,有近300万高层公寓业主因为没有办理这张证书,而无法出售房屋或者获得银行的抵押贷款。

终于,英国政府于11月21日正式宣布:

1. 取消对无覆层(Cladding)公寓的审查,意味着那些外层建筑并没有Cladding的房东,将不再需要提交EWS1。

这项新举措可以为近45万户业主扫清障碍,帮助他们顺利出售、搬迁或再抵押房屋。

2. 对于外层有覆层(Cladding)的业主,政府承诺将继续支持这些业主,确保只有在绝对必要的情况下才要求填写EWS1表格,并增加火灾风险审查评估员,加快建筑评估程序。

不过,对于需要整改外墙的建筑,如果地主(owner)不愿意支付维修费用,且根据租约条款无需支付,租赁产权所有者(leaseholder)仍将承担“一些成本”,但政府会保证业主能负担得起这一成本。



下面我们一个一个来看:

EWS1Certificate是什么,为什么麻烦不断?

说到EWS1 Certificate(外墙火灾审查证书),我们还是来简单回顾下它出台的背景。

2017年,伦敦的格伦菲尔塔(Grenfell Tower)因外墙覆层使用了危险易燃材料铝复合材料ACM发生火灾,造成72人死亡。



对此,英国政府在2018年出台新规,要求在2019年6月前,去除所有海拔超过18米的建筑外墙的易燃材料覆层。

除了在房屋建造方面下功夫,英国政府还在2019年出台了一项规定,要求银行在考虑提供贷款前,必须让业主出示EWS1 Certificate(外墙火灾审查证书),以证明该房子已经达到了最新的防火标准。





但问题在于这项规定刚出台不久,所以英国很多建筑并没有EWS1,这就使得很多出售此类房屋的业主很难将房产售出,也就出现了像文章开头那位读者遇到的问题。

新规定下,哪些公寓可以不用提交EWS1?

正如我们在文章开头提到的那样,根据最新发布的规定,无覆层(Cladding)公寓的业主将不再需要提交EWS1。





在与英国皇家特许测量师协会(RICS)以及BSA商讨后,住房部认为,目前英国正在等待着做外墙火灾风险评估的建筑中,有很大一部分建筑并没有包含不安全的覆层。





如果能减少这类建筑的检测,将大大减轻楼房的评估压力。

据估计,这项新举措可以为近45万户业主扫清障碍,帮助他们顺利出售、搬迁或再抵押房屋。

在发布新政之际,英国住房部长罗伯特·詹瑞克(Robert Jenrick)便表示:“我们与英国皇家特许测量师学会(RICS)、英国财政局和建筑协会(BSA)达成了一项协议,决定取消对无覆层(Cladding)建筑的审查,这些建筑的业主不再需要提交EWS1。”



“我们了解到,一些业主无法出售或抵押他们的房屋。

但错不在他们,我们绝不允许这种情况继续下去。



这是为什么政府取消无覆层建筑审查的原因。”

新规之后,有覆层公寓申请EWS1会变简单吗?

会。

英国政府已经承诺将继续支持有覆层公寓的业主,确保只有在绝对必要的情况下才要求填写EWS1表格,并增加能够填写表格的火灾风险审查评估员,加快建筑评估程序。

虽然英国政府允许无覆层建筑可以不用提交EWS1,但其他有覆层的建筑还是得通过外墙火灾审查。

住房部的数据表明,全国仍有超过80万的户业主需要申请EWS1。





对此,住房部长詹瑞克回应道:“我欢迎RICS和行业各界人士(例如:金融借贷公司、估价师和消防安全机构合作)对我们解决这一问题提供支持,尽快出台一个更便捷的审查制度。”

“同时,我们也会与抵押贷款方紧急合作,确保只有在绝对必要的情况下才要求填写EWS1表格,并投资70万英镑,增加能够填写表格的火灾风险审查评估员,加快建筑评估程序。”

据RICS估计,未来一个月内,将有多达200名评估员会加入EWS1火灾风险审查队伍中;在未来三个月到六个月之间,将有900名到2000名专业人员陆续加入队伍当中。



外墙翻修,开发商和业主如何分担成本?

目前,这一问题的解决办法仍在商讨中,不过公寓业主很有可能在未来承担部分维修成本。





刨除客观因素,如果公寓外墙材料真的达不到防火标准,业主们就只能接受外墙整改的命运。

虽然业主们可以根据《房屋瑕疵法》(Defective Premises Act (1972))起诉开发商,一旦胜诉有机会获得赔款。

但更有可能的情况是,公寓内的每个业主将有可能支付1万到9万英镑不等,这将是一笔不菲的开销。

按照之前的规定,全英有150万套公寓需要进行外墙安全维修,预计总费用将达到150亿英镑。

仅在伦敦,更换不安全的建筑覆层就将花费40亿英镑。



而为格伦菲尔火灾设立的16亿英镑政府基金根本不足以支付所需的维修费用!



10月,住房部长格林哈尔勋爵(Lord Greenhalgh)表示,政府正在起草的《建筑安全法(Building Safety Bill)》将就外墙维修成本一事,对地主(owner)和租赁产权所有人(leaseholder)做出如下规定:

如果地主(往往是开发商)不愿意支付维修费用,且根据租约条款无需支付,业主将承担“一些成本”,但保证业主能负担得起。

据介绍,《建筑安全法(Building Safety Bill)》与另一项单独的消防安全法,将进一步确保在建筑物维护和安全义务执行方面的法律可靠性,是英国建筑安全近40年来最大的变化。



不过,英国下议院住房委员会(The Commons housing committee)并不赞同,认为政府必须保护业主,使其不必为拆除不安全覆层而付费。

该委员会主席、工党议员克莱夫•贝茨(Clive Betts)警告说,开发商可能会试图向业主收取建筑安全费(Building Safety Charge),来收回外墙维修的成本。

因此,政府应在尽快为外墙维修工作买单,并从那些造成外墙材料不达标的责任人那里收回成本。



英伦投资客写在最后

总的来看,英国政府解决外墙覆层安全问题的决心是有目共睹的了。

随着免除对无覆层建筑的审查,将大大减轻楼房的评估压力。

与此同时,政府正在增加火灾风险审查评估员的人数,即使是有覆层的建筑,未来申请EWS1证书的难度也将下降不少。

如果你所购买的公寓没有外墙覆层,那么恭喜你可以顺利避开申请EWS1证书的复杂环节。

如果你准备购买的是有外墙覆层的公寓,那可以尽可能选择最近一两年开发的新楼(新盖的房子因为规定已经出来好几年了,所以肯定没问题),买二手的话,一定要提前问问清楚,问问这个房子有没有EWS1证书;至于外墙翻修,你可能要做好支付部分维修成本的准备。


暂时还没有评论。
GIF