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驱逐禁令再次延长4周;房东9月20日前将无法驱逐租客!

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英国政府再次宣布延长"禁止驱逐"令(Eviction Ban)4周,直至今年9月20日!

该法律最初是在今年3月颁布的,最初截至到今年6月。

但由于该法存在"复审机制",意即即便原本设定的期限到了,但是政府审视后认为有必要延长实施的话,是可以继续将该"禁令"延长的。

因此,英国政府日前将这个"禁止驱逐"的禁令,继续延长至今年8月23日。

这代表,目前英格兰和威尔士地区直到该日期,住宅房东都不能够向法院申请“驱逐”租客,不论是什么理由,也无论是不是因为租客的过错(例如迟缴或不缴房租)。

也说是说,原本再过2天,从星期日起(2020年8月23日),"禁止驱逐"的禁令将会结束。

但是英国政府认为新冠疫情对社会仍然构成持续的风险,而且可能出现第二波疫情,为了进一步保障市民的生活,所以就来了一个急转弯,把"禁止驱逐"令在最后延期延期到9月20日!



不过即便在禁令结束后,房东如果想要收回房子,将会面临更多限制。

也就是说,虽然房东有权租客,但是驱逐过程可能会变得非常困难,除非是遇到特殊的情况。

根据最新的官方消息,将来如果房东想要驱逐租客,就必须要给出6个月的通知。



而英国政府在日前悄悄发布的新驱逐政策中也规定了,在“禁止驱逐”完结后,房东也必须遵循额外的程序来收回房子。



按照英国法院最新要求,如果由于租客拖欠租金,或者没有好好维护住房,导致房东想要收回自己物业并提起上诉时,房东必须满足额外的要求,这包括对租客目前的经济状况进行评估,以确定当事人的收入是否受到了新冠的影响等等。



这些额外的要求预计将会持续到明年3月。

届时政府会重新对形式进行评估,以便确定是否进一步延长。

而在疫情爆发之前就已经向法院提起收回房子申请的房东,现在也要重新提交这些额外的资料。

如果房东没有提供相关信息,法庭将会有权暂停诉讼程序。

也就是说,未来租客的经济情况很可能会成为法官做判决的重要依据。

如果租客确实是因为受到疫情影响,导致没有收入负担不起房租的话,在这个新措施下,房东可能很难把租客驱逐。



不过政府也指出,假如租客“极端拖欠租金”,法院可以因应情况而放宽房东的驱逐限制。

然而对于什么是“极端拖欠租金”,到目前为止政府仍然没有给出清晰的定义,所以这可能会有很大的争议空间。

另外,由于目前法院积压的案件太多,所以政府积极鼓励房东尽可能先和租客好好沟通,尝试私下达成和解。

而法院将会暂时只处理“优先案件”,比如说是家庭暴力、反社会行为、擅自占用房屋、欺诈、非法分租及极端拖欠租金等等。



→ 如何"合法驱逐"?

根据英国法律,如果房东想要"合法地"驱逐租客,就必须遵照法定的步骤和程序来走的。



一般来说,在房东和租客有签订租约的情况下,房东可以通过Section 21或者Section 8来启动"驱逐"的程序。

如果房东给出的是Section 21驱逐通知,房东不需要给出具体想要租客搬走的理由,也就是俗称的“无过错”驱逐通知(No-fault Eviction)。

这意味着房东在租客没有任何过错的情况下,就可以向法院申请“驱逐令”来驱逐租客。

一般来说,房东在给出Section 21通知的6个月内,必须向法庭申请“驱逐令”来驱逐租客;否则房东如果超过了这个期限,就得重新走一遍Section 21的启动流程,也就是重新再给出新的Section 21通知(那么届时时间就会重新开始计算了)。

→那么Section 8 Notice呢?

Section 8 Notice一般是针对租客的“过错”来通知租客搬走,启动驱逐租客的程序的。



换句话说,房东想通过Section 8来驱逐租客的话,是必须给出合理合法的理由,比如说租客拖欠租金、破坏房东的房子、骚扰邻居等等。

以往一般来说,Section 8 Notice给出的提前通知时间可以是2周至2个月之间(基于租客违反的是何项条款)。

同样房东在正式驱逐租客前,必须先获得法庭核准的“驱逐令”,才可以把租客给驱逐。

不过今天英国政府就新冠疫情作出更新后,不论是使用Section 21或Section 8 Notice,房东在将来必须要给出6个月的提前通知时间,才能收回自己的房子!

另外,即便是房东已经提前给予通知,但租客不愿意“自愿”搬走的话,房东也不能自己动手将原租客给赶走,比如说自行更换门锁,或者直接把租客的个人物品丢弃;否则,房东就可能构成非法驱逐。

严格来说,这是刑事犯罪;轻的来说这也违反了民法,可以直接导致对方控告自己而索求赔偿的。

→ 现阶段一直被拖欠租金的房东可以怎么办?



即便法院现在不会处理任何新的“索回房租申请”,但房东还是可以在9月20日之前先将该申请递交。

这里要先提醒大家的是,虽然从9月20日起房东可以通过Section 21或者Section 8,向法院申请启动"驱逐"的程序,不过这可能要等上很久才会得到回复的。

主要原因是法院在3月到8月都没有处理任何新的“索回房租申请”,目前有大量的案件挤压。

当法院开始处理这些申请的时候,一定会先处理那些被暂缓搁置的案件,然后才会开始处理新的申请。

换句话说,新的申请恐怕需要等上更久的时间,才可能被轮到。

如果房东已经采取了相关法律行动的话,就要尽快咨询专业律师的意见,了解在新措施下该如何把额外要求的信息补交上去。



对于那些打算提交申请的当事人,就更应该马上着手处理相关文件和申请,这样相较来说也可能更早能够把损失的租金给收回来,或者至少做出个解决,减少继续损失的可能。

由于“合法驱逐”涉及的细节不少,而新措施仍然存在很多不确定性因素,所以如果房东不确定的话,一定要尽早咨询专业建议,避免因不知情而不小心构成“非法驱逐”。

1条评论
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1楼 英国斯蒂夫尼奇网友 发表于2020-08-22

奇怪的法律,只保障租客,如業主要租金供樓,收不到租如何是好,是不是政府幫租客交,業主沒租收供不到,如銀行收屋又如何是好

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