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英国买房的反洗钱:华人买家常见痛点及方案

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反洗钱(Anti-Money Laundering)是指为了预防通过各种方式掩饰、隐瞒毒品犯罪、黑社会性质的组织犯罪、恐怖活动犯罪、走私犯罪、贪污贿赂犯罪等犯罪所得及其收益的来源和性质的洗钱活动。

英国的反洗钱条例规定了业务涉及大量资金的行业如房地产中介,房产买卖律师等都必须采取一系列措施防止其业务被用于洗钱或恐怖分子融资的目的。

因此房产交易律师,有责任检查任何一笔资金,特别是来自国外的资金包括来自恐怖活动频繁和高风险的地区,贿赂比较严重的地区,还有客人是在国外、从未谋面的买家都是防范和打击的洗黑钱对象。

在此,我们需要知道以下几个相关的法律关键点:

1. 材料的审核没有统一的标准,只有指导建议和常规操作。

所以这是万恶之源,导致行业内的操作标准各异,小部分风险意识较弱的房产律师会铤而走险,帮助其客户编造虚假材料。



2. Case by case basis (逐案处理原则) 。

房产哥在第一次买房被律师要求提供反洗钱调查材料的时候,告诉律师可以一次性告知我都需要什么材料,以免后续不断补充材料麻烦。



律师却给说,因为行业没有统一的标准,因此每个人需要提供的材料也因此会不同,要根据实际情况操作。



3. 在英国买房,如果反洗钱调查中存在材料造假的情况,不幸被事后调查时发现。

不仅仅是赔钱那么简单,更是涉及到了刑事风险。

另外,我们都知道,英国买卖房产是要通过律师的,买卖双方律师都有责任核对资金来源的问题。

对于买方律师来说,他们不会纠结你所有的资产来源,只要账面资金可以支付买房款即可。



同时,只有在得到客户授权后,律师才有权利将客户的资料共享给法律表明下的反洗钱材料审核机构。



其他机构也同样要遵循英国法律,因此不用担心个人材料被泄露回国。



在反洗钱这件事上,客户、中介和律师的利益其实是一致的。

尤其是中介,自2017年相关规定出台后,也负有反洗钱法则下的义务,和律师是同命相连的第一线炮灰。

每年英国税务局都会在官网上公布部分的违法调查的中介清单。

在2019年,最高的罚款金额为7,832,155英镑。

因此,对于律所来说,造假的风险也是很大的。

中国客户反洗钱调查常见的痛点及解决方案



中国的资金转出转入是极其严格,因此往往国内的朋友在转入资金的时候会又到一些比较棘手的问题。

以下是一些常见的问题的总结:

1. 身份证明 Proof of ID (POI)

一般来说,对于国内买家,大部分律师都接受认证后的护照或者身份证的复印件来作为身份认证的。

这里提到认证是什么意思呢?律师需要见到证件原件及持有人,在复印件上签字,并合原件一致。



‘见到’就是一个灰色地带。

常理来说是需要双方面对面进行的。



但是实际上通过线上视频或者一些软件线上签名更为常见。

2. 地址证明 Proof of Address(POA)

任意一张写明购房者名字和住址的三个月内的水电煤缴费账单,银行流水账单等。

这玩意看起来很简单,也很容易操作。

实际上对国内的朋友来说是相当麻烦的一件事。

因为过的水电煤账单上通常都不带有个人的名字。

而且现在都通过微信或者支付宝支付扣款,出具的电子账单更没法显示地址。

只能去现场开具证明。



银行账单通常信用卡才会显示地址。

而且国内一些朋友地址更新不及时,也会导致现住址和银行账单地址不一致。



在国外地址证明的意义在于锁定一个人,而国内为达到这个目的,用的更多的是身份证号码。

这边很多华人律师可以接受身份证作为地址证明的,但是对于一些英国本土的开发商或者银行机构来说,他们不一定认证,因此也存在一些问题。



保险起见,最简单的方法是去银行开一个客户信息确认单,将自己的地址改一下,让银行出具一个确认单作为地址证明。

英国是完全接受这种作为地址证明的。



3. 收入来源 Source of wealth

这部分说白了就是让你自己证明你在英国买房的钱怎么来。

常见的收入来源有:

工资积攒

开个工作证明,没有严格的格式要求,说明职位和年收入,尽量用公司的抬头纸写,一定盖公章。

投资或炒股理财收入

如果您说您的钱款来自于自己的股票投资或者其他理财项目,您自然需要提供相关的股票交易记录或者理财项目收益记录。





这些证据可以是您出售给别人股票的合同,也可以是证券市场或者理财公司所开具的证明。

当然,相关的银行单也是可以体现这些交易的。

房产买卖的契约

如果您的购房资金是自己或者别人卖房所得到的款项,您自然需要提供相关的房产证明,房产交易合同。



如果有可能的话,能够提供公证书自然是最好的。

这可以是您或者别人现在卖房的款项,也可以是您或者别人以前卖房的款项。

遗嘱或者其他馈赠证明



遗嘱是证明遗产的最好方式。

如果您说您的钱款是某位亲戚以前留给您的,您自然需要提供出相应的遗嘱来。

如果某位亲戚馈赠给了您一笔钱款,由律师起草或者见证的馈赠书自然会有帮助的。

一生积蓄所得

好多人都曾经反映过,自己的购房款是自己的父母或者亲戚一生的积蓄所得。

他们现在把这些钱或者借给自己或者馈赠给自己,以资助自己在英国购买物业。

然而,由于这些钱款都是他们一点点积存起来,然后再放贷出去,平时并没有存放在银行账户里。

只是现在需要了,才把钱收回来存进了银行。



因此,是很难提供出来来源证明的。



这种情况固然是真实的,因为在相当大的程度上,中国仍然是个现金社会,特别是在农村。

多数的工资和商业交易都是用现金来支付的,很难证明资金的来源。

然而这也不是说,在这种情况下就完全提供不出任何证明来的。

当事人可以详细地说明一下自己的钱款是怎样积累的。

如果这些说明可以在律师面前见证一下,会更好一些。

只要这些解释是合理的,也是非常好的资金来源证明。



同样的道理,只要您的资金来源可以证明了,您最后由于中国的外汇管制不得不委托他人帮您把钱转出来,倒不是大的问题了,因为这样就不需要再次证明钱的来源了。



注:资金来源证明最重要的是证明最初资金的来源,而不是证明资金在不同人之间的转让。

资金证明 source of funds

就是看一下用来买房的这笔钱是不是黑钱,一般要求三个月的银行流水。

账户内没有变化或者有大额指出是没关系的,但是如果有大额资金转入,那么就需要说明资金来源问题了。

-小结-

根据房产哥的经验,在英国买饭的反洗钱调查,说难也不难,不论什么情况,最好是事前和律师讲清楚,以定制最好的解决方案,不要造成不必要的麻烦。



1条评论
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1楼 英国伯明翰網友 发表于2021-03-06

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