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房主买房花17万镑 未来地租每年得花100万镑 陷入噩梦

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对于广大普通人来说,能够在年轻时攒钱买到一套属于自己的房子,应该是再开心不过的事了。然而,有人却因为买了一套房子陷入了永无止境的噩梦中……

这位因为房子而倍感烦恼的女士叫做卡洛尔·帕特森(Carole Patterson),今年44岁,已经是两个孩子的母亲了。

大约在10年前,卡洛尔通过多年来勤勤恳恳的工作和一点一滴的积攒,终于买下了一套属于自己的一居室公寓。

这套房产位于南伦敦的East Dulwich,这里是伦敦一个非常休闲怡人的住宅区,餐馆、酒吧、商店一应俱全,还有商品琳琅满目的集市。

卡洛尔非常喜欢这个地方,火速支付了17万英镑,拿下了这套公寓,并欣喜若狂地住了进去。

最开始,一切都很正常,卡洛尔也在这里结婚生子,过着平静的生活。

直到2018年,这种平静被打破了......



当时,卡洛尔得知了一个消息,该公寓楼的永久产权(Freehold)被原有开发商卖给了一家叫做MEA的公司。而MEA公司买下了卡洛尔所在公寓楼的这片土地,也就成为了这个公寓楼的新地主。

起初,卡洛尔认为这件事也并没有什么特别的,只不过换个对象交钱罢了,但很快事情就超出了她的预料。这笔交易完成后不久,卡洛尔就收到了MEA公司的通知,对方告诉她,她的地租很快就要涨价了。

难以置信的卡洛尔咨询了MEA公司,得到对方的答复后又查看了自己的购房合同,这才发现,合同中的确有一项条款约定了地租的收取。

按照该条款,卡洛尔需要支付的地租将每五年翻一番。每五年翻倍,相当于每年15%的复合增长率,这个增长率不可谓不高!

简单来算一下,卡洛尔目前每年需要支付的地租约为1,050英镑,但50年后她每年支付的地租将变成107万英镑。

也就是说,如果按每五年翻一番这个速度继续下去,50年后,卡洛尔要想继续住在这儿,就得每年支付高达百万英镑的地租。这对任何人来说都是不可想象的!卡洛尔更是难以接受。

卡洛尔认为,这套房屋将因为附带的地租条款变得一文不值,她原本买这套房是为以后的养老做准备,但现在却发现自己这房子这样下去肯定是卖不掉了。谁也不会接手一个地租不停涨涨涨的房子。



对于这样一个“烫手山芋”,卡洛尔只能郁闷的抱怨道:“我是想买下公寓楼的永久产权时才第一次知道这个条款,我以前根本不知道这事。当时我还在怀孕期间,那是一种非常可怕的处境。

我感到十分沮丧,我那么努力工作、攒钱买的东西感觉现在毫无价值了。有时候,我甚至觉得白金汉宫的地租都不会比我的房子租约到期时要付的地租高。”

面对地租未来可能无限高的情况,MEA公司也给出了一定的解决办法,可以让卡洛尔修改租赁条款,但需要一次性支付10万英镑,也就是这套房产目前市价的四分之一。

然而,卡洛尔一时半会却拿不出这么多的钱,无奈之下,卡洛尔将买房时负责自己交易的律师告上了法庭,要求他们来补偿这些费用。

卡洛尔认为,和她住在同一栋楼里的另外三户居民就不需要支付高昂的地租,这很可能是因为他们的律师发现了该条款并将其删除了,但自己的律师没能让她意识到这个“荒谬”的条款。

虽然官司还在进行中,但对于卡洛尔来说,这套房产目前的风险并没有解除。辛辛苦苦攒的钱,千挑万选买的房,竟然因为地租问题从香饽饽变成了一个“无底洞”,想想也是够让人心塞了。



实际上,在英国买房,大家肯定都会遇到永久产权房(Freehold)和租赁产权房(Leasehold)这两种主流的产权形式。

而所谓的永久产权房,指的是房屋所有人无限期地拥有对某一不动产及其附属动产的所有权(Ownership),即“完全保有产权”。

简单来说,就是一套房产以及房产占用范围内的土地,其所有权都属于房产的拥有者。

这两种产权本质上来说也没有好坏之分。

永久产权房所有人虽然对于房屋的自主性更高,也不存在缴纳地租的问题,但由于所有人既是“地主”又是“业主”,责任也更大一些,不仅需要负责建筑物及土地的运作及维修,还需要支付房屋及土地相关的所有费用,比如购买土地、房屋、室内财产保险等。

租赁产权房所有人虽然只有“业主”身份,自主性看起来没那么高,还需要缴纳地租,但责任更小,而且初始投入成本也相对较小。

而且,大家可能很难意识到,租赁产权的出现具有很大的现实意义。



在现代社会中,城市人口与日俱增,但可供开发的土地却非常有限,为了最大化利用土地,开发商买下一大块地集中开发大型公寓楼的形式也越来越普遍。

但在这种形式下,土地的归属则成了一个问题,开发商不可能将土地分配给每一个住户,这既不公平也不现实。

于是,租赁产权这种形式应运而生,所有住户们可以共同与“土地所有者”签下土地租约,租下这片土地,然后,每年向土地所有者支付一笔地租。

不过,即便是要缴纳地租,很多优质开发商收取的地租往往并不是很贵。

据Shelter England的估计,英国房屋的地租通常是每年400英镑,根据户型往往还会有所增减,基本都在可承受范围之内。

而卡洛尔的房子之所以会遇到问题,也是因为她遇到了钻法律空子的无良开发商和不那么“细心”的律师。



虽然这一情况并不普遍,但在英国,还是有极少部分无良的开发商,为了薅光每一寸羊毛,在售卖房屋时常常会在租约协议中附带关于地租的隐性条款,要求地租每5-10年涨一倍。

而且,为了掩盖这个大坑,一些无良开发商还会通过下调房价,或者提供折扣的方式来吸引不懂行的买家。

对于经验不足的年轻买家来说,很难在签订合同时察觉这些条款,自然容易中了这些开发商的圈套,而即便是有经验的律师也可能会因为一个不仔细,或者忽视了其中的风险而没有给到买家准确的意见,致使买家陷入深渊。

而入手了这样的房子,就相当于手中握着一个定时炸弹,时间一长就会使买家血本无归,而且完全没法脱手。

像是我们今天分享的这个故事,不仅有隐形条款,实际上开发商还把永久产权翻倍卖给了其它公司赚取利润,而那些买下产权的公司,也是看中这不断翻倍的地租收入。

如果业主想找这些公司修改条款,又要花费一大笔钱了…

另外,租赁产权房中还有一个需要买家关注的问题,那就是产权的年限问题。



英国的租赁产权是有年限的,通常来说,新房的产权期限,也就是租约(Lease)都很长,一般产权年限为999年、250年,125年。

既然有年限,也就有到期,这时候就涉及到续租(LeaseExtensions)问题,也就是说,在租约快到期前,业主需要缴纳一定的费用,将产权年限延长。

一些人在购买房屋时也许没有关注产权年限还剩多少,结果买来以后却发现租约只剩几十年,这时候将产权延期,往往需要支付昂贵的费用。

而且,按英国现行法律,一次延长的时间也有限(别墅50年,公寓90年),这意味着隔一段时间买家就得“出一次血”。

另外,对于这类房子,发现风险的贷款机构一般不会为其提供抵押贷款,而且类似案例多了之后,律师也会重点关注,给接手的买方发出风险警示。所以,这样的一套房子基本是很难转售的。

不过,值得庆幸的是,今年1月份,英国住房大臣罗伯特·詹瑞克(Robert Jenrick)已经官宣,英国将出台法案,对有限租赁产权制度(Leasehold)进行改革,有限租赁产权的业主在购买房屋后,可以将其产权最长延长至990年,且延长后的地租为零。



这次改革后有三个重点:

一是租赁产权业主将有权将其产权年限一次性延长至990年,且延期后将无需缴纳地租;

二是政府将制定公平的费率,降低产权年限延长的费用,并推出一个新的在线计算器,公开显示延长产权年限的成本,以使费用更加透明;

三是大力推广共同所有权(commonhold)模式,允许住在同一栋楼里的居民以“共同持有”的方式管理他们自己的动产和不动产,让业主能够共同决策管理。

不过,目前这一政策尚未落地,受疫情影响,英国下议院也暂未对该政策展开辩论,有媒体猜测,该政策预计最早将于明年生效。但可以预料的是,租赁权制度的改革对于房地产市场大有裨益。

于买家而言,能杜绝短产权房未来贷款难、转售难的风险。于房地产市场而言,通过公开费率、取消地租等方式,也能够减少不良开发商钻法律漏洞,恶性竞争的情况,让市场更加健康,更有活力。

但目前该政策还没有正式实施,到时是否还有其他变动尚且未知。





7条评论
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7楼 英国牛津網友 发表于2021-05-11

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6楼 Peggy 发表于2021-05-10

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5楼 英国格拉斯哥網友 发表于2021-05-10

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4楼 英国梅德斯通網友 发表于2021-05-10

係個律師卜街,一般買家怎會仔細看合約,

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3楼 英国Basildon網友 发表于2021-05-10

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2楼 英国米尔顿凯恩斯網友 发表于2021-05-10

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1楼 英国伦敦網友 发表于2021-05-10

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