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买 卖 租大变革!2021住房法案:一代人中规划体系最大的一次变革

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本周二,英国最盛大的政治活动之一“国会女王演讲”已经落幕。在女王的宣政讲演中,住房被视为未来法案的重头戏之一,有关住房的部分甚至被媒体称为是“一代人中规划体系最大的一次变革”!

具体来看,政府对住房的改革主要有以下几个方面:
改善租房者的权利;
关注新建房产的地租问题;
对住房规划体系进行改革,加速住房审批和建设。

一、改善租房者的权利在演讲中,女王表示,政府将改善租房者的权利,并确认了有关租房者的改革白皮书已经在起草中。

而据媒体报道,政府正在考虑引入有关“终身押金”的新规定,允许租户在搬家时上一次缴纳的押金能在房东之间自动转移,以简化租房时的手续和麻烦。

关于该措施的细节目前尚未出炉,但一些媒体表示,这一措施可能将允许租房者在第一次缴纳押金后可以拥有一个电子的“押金护照”。

通过该护照,租房者可以实现押金在不同的房东间转移的目的,而不必在等待前房东退款的同时为下一处房产支付押金。



这也意味着,租房者在搬家当天就可以直接把钱从以前的房东转到新房东那里。如果有任何损失,以前的房东仍然可以要求退还押金的一部分作为赔偿,而在押金不足的情况下,租房者则需要补足押金。

根据Deposit Protection Service的数据,英格兰和威尔士的平均租房押金是1,040英镑,而伦敦的租户在搬家时要支付的押金更是高达1,750英镑左右。

因此,政府认为该计划将缓解数百万租房者的压力,这些人通常需要支付最多5周的房租来作为押金,而很多人表示,他们在搬家时,很难及时从原有房东那里退回押金。

目前,英国的《租赁费法案》(The Tenant Fees Bill)已经禁止房东和房地产中介向租客收取管理费用、信用检查费用等,并将租赁的押金上限定为五周的房租。

而这项新政无疑将会再次减轻租客的压力,不过,一些业内人士也对此提出了担忧,认为政府应该考虑押金的安全性和租户违约的情况。

Propertymark的政策研究主管Timothy Douglas就表示,英国政府必须确保押金护照最好只在租户申请过桥贷款(Bridging Loan)的情况下使用,并且,英国政府要作为担保人,以确保在租户违约的情况下支付剩余部分的押金。

二、关注新建房产的地租问题在女王演讲中,有关房产的另一个重要部分就是大家最关心的“地租(Ground Rent)”问题。



在英国,有两种主流的产权形式,分别是永久产权房(Freehold)和租赁产权房(Leasehold)。

地租则与租赁产权房有关,所谓的租赁产权房,指的是公寓楼内的业主只拥有所买房产本身的产权,但并不拥有房产所在的土地,土地则归属公寓楼的“土地所有者”,也就是我们常说的地主所有。

因此,业主每年需要向地主缴纳一定的地租,可以视为业主对土地的使用费。

尽管租赁产权房出现有一定的必然性,而且通常来说,地租并不是很高,大部分人都能负担得起,但也有极少部分无良开发商利用地租牟取暴利,在售卖房屋时常常会在租约协议中附带关于地租的隐性条款,要求地租每5-10年涨一倍。

如果每5年翻倍,相当于每年15%的复合增长率。每10年翻倍,相当于每年7%的复合增长率。

假设签租赁条款的时候地租是每年300镑,那么持有房产50年之后,10年翻倍地租就会变成每年1万镑……而随着年限的增长,地租只会越来越高。

而在这次的女王演讲中,为了解决少数开发商钻法律空子,收取高额地租的问题,政府就提到可能会禁止对未来的新建公寓收取地租费用。据悉,英国将颁布一项新的法律,拥有长期租约的人未来无需支付地租,每年只需要支付固定的“象征性金额”的租金即可。



这一法律仅适用于公寓买家,且仅针对于新建房产。

虽然有新建房产的限制,但值得注意的是,在今年1月份,住房大臣罗伯特·詹瑞克(Robert  Jenrick)已经提出,将对有限租赁产权制度进行改革,有限租赁产权的业主可以一次性将其产权最长延长至990年,且延长后的地租为零。而且,政府将大幅减少延长产权的费用。

这也可以看做是对现有短租约业主的一种保护性措施。

不过,因为政府目前还有出台更多的细节,这两项政策未来是否能落地,具体如何操作还需要等待一段时间,但毋庸置疑的是,地租的取消将大大降低买家持有房产期间的成本,对房地产市场的提振作用是很明显的,另一方面,这一政策也将打击极少部分的无良开发商,减少市场的不良竞争,让整个市场更加健康。



三、改革住房规划体系如果说前两项改革是通过对法律的完善快速解决现有问题,那么对住房规划体系的改革,则是拿制度本身开刀,想要解决英国长期以来面临的房产供应不足的危机。

借由女王演讲,英国政府表示,将对英国的规划系统进行一代人以来最重大的变革,让人们能够有更多的机会登上住房阶梯。





据悉,新的规划法案一旦获得批准,英国将引入一种类似于“交通信号灯”的系统。

未来,英国各地的土地将被地方议会划分为“增长(Growth)”、“更新(Renewal)”或“保护(Protection)”这三种类别。

这几个类别分别代表了适合大规模发展的发展区、适合更新改造的重建区,以及不适合过度开发的受保护区。



对于被列为增长的区域,目前的规划限制将基本取消,取而代之的是,符合特定标准的新开发项目将自动获得许可。

这意味着,开发商可以快速高效的在这些土地上修建新的住宅,以及商店、办公室、学校和医院等基础设施。



相较之下,对于被列为“更新”的土地,开发项目一般将获得“原则上的许可”,这也意味着,若有设计良好的项目,并符合当地社区的需求,便可加快审批速度。

但是,对于被列为“保护”的土地,将受到更多的发展限制。

这一改革在一定程度上是为了消除了所谓的邻避效应(NIMBY)对主要建筑项目的影响。

另外,媒体表示,在政府提交的有关住房的法案中,还将包括设计规范法案,以为行业树立新的设计规范和标准,从而确保新住宅能够具有更高的质量。

据悉,早在今年1月,政府就发布了相关草案,这份草案将涵盖树木种植到建筑外立面风格等方方面面,并对这些如何设计都做出了具体规定,以让新开发项目更具“美学”,与自然环境更为契合。

对于这项改革规划,业内专家一致认为,这些改革可能会在一定程度上刺激住房建设,导致一波开发热潮,反过来也会促进住房需求。

不过,任何改革有利就有弊,包括交通规划协会(Transport Planning Society)在内的一些团体指出,这些变化可能意味着住房将建在缺乏公共交通等基础设施的地方。



另外,一些专家还表示,仅靠这些改革可能短期内很难解决英国目前的住房危机,尤其是考虑到去年还有疫情的影响。

在一段时期内,供不应求可能还是英国房地产市场的“主基调”。



房产圈的结尾提示:

总体来说,虽然目前各项法案的细节尚未出炉,但从目前媒体透露的法案内容来看,新的法案不仅着眼于解决买家和租客面临的一些困境,还准备加速住房建设,提高住房质量,这对于促进房地产市场或者一个地区的发展,无疑是一件值得期待的好事。

而且,从这些计划也不难看出英国政府对于住房建设以及发展基础设施充满了浓厚的兴趣,也意识到了房地产对于带动经济的重要性。

正因如此,即便是受到了新冠疫情的冲击,英国政府还是在竭力保持房地产市场的开放和发展,并先后推出了“印花税假期”等有利于促进住房活动的政策。



这些政策的效果也是显而易见的,根据Halifax的数据,英国平均房价比去年4月高了8.2%,这是五年来最高的年增长率。

而对买家和投资者来说,如何抓住一个时期的政策机遇,快速实现财富的积累,则是我们需要深思熟虑的问题。


1条评论
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1楼 香港元朗網友 发表于2021-06-01

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