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疫情之后 应该投资何种房产

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今天的文章,我们将重点结合一份预测性报告《UK Cross SectorOutlook 2021》,探讨一下疫情之后,未来五年英国房地产市场的发展前景。以及,如果对比住宅、商铺、写字楼、物流地产等资产的话,未来哪类英国资产的收益率最高?

总的来说,如果今年英国疫情在疫苗帮助下顺利好转,那么2021年英国房价的平均涨幅将达到1万英镑,其中英格兰西北部房价表现最佳,到2025年将上涨30%。

至于英国其它地方未来的房价涨幅,可以看下面这张英国各地未来五年房价涨幅预测表:

说完大致数据,接下俩我们就来详细讲讲英国各类资产未来5年的投资回报率、和2021年的发展前景。

未来5年,投英国哪类地产项目最赚?那些尽量不要碰?

首先,我们来一起看看未来5年(2021-2025)各项房地产资产的投资回报率,完整名单如下图所示:

具体来说,在住宅投资方面,报告指出英国Buy-to-Let(买房收租)未来5年的投资回报率为7.6%(包括租金收益和房价上涨),其中英格兰西北部的回报率为9%,是英国所有地区里最高的。



与之相对应的是包括长租公寓、学生公寓在内的建后出租(Build-to-rent)资产,其未来5年的投资回报率为7.7%。值得一提的是,学生公寓(PBSA)作为Build-to-rent中表现最好的类型,未来投资回报率可达8.6%,尤其值得投资者关注。

2020年疫情期间因为网购爆发而大热的仓储物流地产将在未来5年继续保持强劲的发展势头,其中配送中心(distribution warehouses)和零售仓库(retail warehouses)的投资回报率将分别达到6.6%和6.3%。

值得一提的是,作为长期投资资产的林业,将是英国未来5年投资回报最高的资产,总回报率可达11.4%。

作为英国房地产资产组合最丰富的城市,伦敦未来5年的投资前景也比较乐观。

报告指出,包括伦敦工业地产(London Industrials)、市中心商业写字楼(Central London Offices)和市中心豪宅(Prime central London residential)在内的各类资产,其投资回报率都在6.4%~7.6%之间。

但与此同时,也有两类资产在这份榜单上垫底,分别是购物中心(未来五年投资回报率仅为2.9%)和农地(未来五年投资回报率仅为0.1%),这两类资产可以尽量避免投资。

疫情之后,投不同的地产项目要注意什么?



讲完了未来5年的投资回报率,再来看看2021年房地产投资的注意事项。接下来,我们将从商业和住宅地产入手,分析各个资产2021年的发展优势和可能遇到的风险。

1. 商业地产

这份报告一共分析了6类常见的商业地产,包括高街商铺、仓储地产、物流地产、商业园、CBD写字楼和其它类别。我们首先来看传统零售地产,也就是我们常常说的商铺。

众所周知,受疫情影响,城镇郊区的传统高街零售业遭受重创,投资者对此类物业的需求也随之大大下降。前面提到的购物中心未来投资回报率垫底就是很好的例子。因此,疫情后零售业地产改建为住宅、生命科学研发、数据中心或基层医疗物业等用途的情况将在未来变得越来越普遍。

第二类我们要讨论的商业地产属于供应物流体系,包括仓储地产、物流地产、商业园等。

我们在前面提到,传统高街零售业遭到了疫情的重创,与之对比鲜明的是疫情中蓬勃发展的线上电商零售业。在疫情和人们购物习惯改变的驱动下,零售仓储园区的未来发展前景充满潜力。这类物业既可以在疫情好转后继续保持仓储的功能,以应对网购的兴起,又可以改建成物流仓储、住宅、生命科学研究等物业。



再来说说物流地产。

与仓储地产相似,物流地产也是供应物流链上非常重要的一环,且将在2021年成为许多投资者的首选,其价格也将受到投资者需求和行业发展情况的双重推动。

最后是商业产业园(Business Park)。

由于坐落在城市郊区等地价较低、人烟稀少的区域,在疫情期间,这些商业产业园正好可以在做好防疫措施的同时继续维持生产。

这样的优势也让不少商业产业园投资者在疫情期间尝到了甜头,不但租金不受影响,还受到了市中心产业迁出的正面利好。

但值得注意的是,随着疫情好转,在2021年,商业产业园的交通劣势将进一步暴露出来,未来商业产业园的投资者也将更看重园区的交通便捷性,并尝试减少对公共交通的依赖,将产业布局更加密集化。

再然后是许多海外投资者关注的一类商业地产——CBD写字楼。



虽然疫情让居家办公成了新常态,且各大公司都在近期发布了居家+办公室的混合办公新模式,但该报告预测长期居家办公的情况很难持续,一旦疫苗完全好转,市中心优质的写字楼仍将是大多数投资者的首选。

事实上,最近伦敦市场上的几笔写字楼交易就是很好的证明(英国市场回暖,赌王家族21亿售出伦敦大楼,德国金主高价接手)。

所以按照以往的经济周期规律,一旦因为疫情影响导致近期CBD写字楼开工量大减(即供应减少),那在疫情恢复后,那些核心的CBD写字楼资产将变得更加稀缺。

2. 住宅地产

讲完商业地产,接下来我们来讲讲英国住宅地产的前景。

疫情期间,受英美政府大放水影响,以及印花税假期的推动,英国住宅市场各种关于房价上涨的报道不绝于耳。但事实上,这个问题我们要分开来看,这次疫情期间带动英国房价上涨的主要资产类型为郊区别墅。



疫情期间,英国郊区别墅(Country House)资产不但销量大幅上升,其房价也呈上涨趋势。

数据显示,英国别墅价格已经上涨到了近4年来的最高点。

对比郊区别墅的话,英国市中心的公寓资产在疫情期间实际上并没有涨多少。

不过,随着英国持续解封和疫情好转,如果人们按照预期回到市中心,再加上放水诱发的通胀效应,以及持续的低利率环境,这类资产未来将有望迎来一波补涨。

简单来说,如果把住宅分为自住和投资两类,那么:对于自住型住宅买家来说,英国政府近期推出的各种5%首付买房、7折买房、Help to Buy等政策将推动这一类型资产持续繁荣。

而对于投资性住宅买家来说,他们更加关注在疫情之下人们何时回归市中心,从而判断是投资郊区还是市中心,以及央行是否加息(影响到资金成本),政府是否会对Buy to Let加税等。

最后,对于住宅房产的开发商来说,英国政府如何改革规划法,以及推动房屋地租和产权的改革,将是开发商们未来关心的重点。



举例来说,在房屋产权改革方面,英国住房大臣詹里克(Robert Jenrick)于今年年初宣布,短产权业主(Leaseholder)在买下房子后,可一次性将产权延长至990年,并且是零地租。

这意味着,短产权业主也将比过去更容易出售房产,短产权的房子今后也不会再受到歧视了。

英伦投资客写在最后:今天我们简单分析了未来5年英国各类房地产资产的前景。不难看出,疫情让2020年成为一道分水岭,对未来5年的地产发展方向产生了深远的影响。

在疫情让英国人形成难以逆转的网购习惯后,传统商铺资产的未来前景被普遍看衰,购物中心未来五年投资回报率仅为2.9%,在各类房产资产中排名垫底。

反之,物流仓储地产在网购时代前景看涨,学生公寓、长租公寓等住宅类资产的投资回报率也不错。

对比商铺,这份报告对于市中心CBD写字楼的前景似乎更加看好,预期其有望在疫情后成为稀缺资源,这可能是因为对比网购的强势,线下办公还是更难被远程办公完全替代的。




1条评论
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1楼 香港Central網友 发表于2021-06-03

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